Дмитровское ш., 63 км от МКАД · земля с домом
Жаворонок СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 19 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Предлагается красивый участок с летним домиком площадью 19кв. М.»
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 03.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 48 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 186 тыс. → дом ≈464 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈180 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈831 тыс. / целевая ≈748 тыс. / пессимист. ≈665 тыс. → от пессимистичной прибыль −68 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: магистральный водопровод; в описании: печь, колодец.
До ст. Вербилки ≈10,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6547
Рейтинг 17/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 186 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 464 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 421 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Побережье СНТ | 7,9 сот. | 180 000 | 22 785 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Школьник СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Школьник СНТ | 10 сот. | 299 999 | 30 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Утро СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Утро СНТ | 10 сот. | 340 000 | 34 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Школьник СНТ | 14,6 сот. | 990 000 | 67 808 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Утро СНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тимошкино д. | 31 сот. | 1 950 000 | 62 903 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран-3 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран-3 СНТ | 8 сот. | 280 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 19 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 48 023 / 60 000 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 831 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 789 000 ₽ |
| продажа: целевая | 748 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 665 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -67 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Маяк-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Марьино СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Сансервис СНТ | 17,7 м² | 8,7 сот. | 850 000 | 48 023 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 650 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника. Участок без обременений, документы готовы к сделке. Предлагается красивый участок с летним домиком площадью 19кв. М. Участок прямоугольной формы, расположен в тихой, части Снт "Жаворонок", рядом с лесом. На участке магистральный водопровод, в летнем домике электричество. Рядом с участком колодец. В летним домике две комнаты и сени. Установлена дровяная печь и оборудовано водяное (на антифризе) отопление. На участке красивые сосны, весной ландыши, летом земляника и грибы. Рядом продается пустой участок 6 соток. Снт "Жаворонок" более 30 лет, приятные соседи, четко налажена работа правления. Есть электрик и сантехник. Более 25 % собственников живут в Снт круглый год. Огороженная и круглогодично охраняемая территория, автоматические ворота, дороги чистят от снега, своя линия интернет, у Снт свой сайт и канал в соцсетях, в летнее время у ворот работает магазин, налажен вывоз мусора, на территории пожарный пруд. Снт "Жаворонок" окружен смешанным лесом с грибами и ягодами. С территории можно выехать на живописные дороги для велопрогулок. Рядом находится деревня Ольявидово с поликлиникой, магазинами, аптекой, пунктами Ozon и Wildberries. Святой источник с купелью Преподобного Сергия Радонежского. В 10 минутах езды прекрасные места для купания и рыбной ловли. До Дмитрова 20 км, ходит рейсовый автобус. К "Жаворонкам" можно подъехать по хорошей дороге с Дмитровского и Ярославского шоссе. Звоните, расскажу все более подробно и договоримся о просмотре.