Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Дубровки д., Талдомский гор. округ
Дом 45 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 05.04.2022.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈85 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈900 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Талдом-Савёловский ≈1,6 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6542
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 130 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубровки д. | 31 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубровки д. | 7,6 сот. | 630 000 | 82 895 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 12,7 сот. | 2 000 000 | 157 480 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 49 сот. | 4 500 000 | 91 837 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 8,1 сот. | 2 300 000 | 283 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 26 сот. | 5 000 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 41,6 сот. | 7 850 000 | 188 702 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 63 560 / 155 000 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | 47,2 м² | 8,3 сот. | 2 800 000 | 59 322 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 41,3 м² | 10,5 сот. | 2 800 000 | 67 797 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 50 м² | 10,5 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 40 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 49,7 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 54 326 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Большое Страшево д. | 45,4 м² | 6,8 сот. | 2 000 000 | 44 053 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 39 м² | 6,5 сот. | 4 290 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 49,7 м² | 11 сот. | 3 800 000 | 76 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Ахтимнеево д. | 48,6 м² | 10 сот. | 5 400 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Автоматика СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 1 750 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 750 000 | история площадки |
| 02.08.2022 | 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.08.2022 | 630 000 (−20 000) | история площадки |
| 30.10.2022 | 600 000 (−30 000) | история площадки |
| 03.04.2023 | 700 000 (+100 000) | история площадки |
| 16.04.2023 | 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.04.2023 | 560 000 (−40 000) | история площадки |
| 12.05.2023 | 400 000 (−160 000) | история площадки |
| 24.06.2023 | 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 13.09.2024 | 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 21.06.2025 | 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.08.2025 | 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 1/2 часть дома (документы отдельные расчетные счета), Московская область, Талдомский ГО., д. Дубровки., 100 км от мкада. Прописка МО, документы на собственность. Более 5 лет, один взрослый собственник. Участок 13 соток, колодец, свет, газ в проекте. На участке фруктовые деревья, малина и смородина. Рядом лес грибной, речка, 10. Км до Волги.