Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Мечта СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 11.05.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 60 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 314 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −579 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Живописное ≈2,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6540
Рейтинг 12/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 296 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 586 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ | 12 сот. | 880 000 | 73 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Устье-Стрелка д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Устье-Стрелка д. | 45 сот. | 3 990 000 | 88 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Филиппово д. | 15,9 сот. | 1 100 000 | 69 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Филиппово д. | 8,6 сот. | 790 000 | 91 860 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Берег СНТ | 6 сот. | 1 005 000 | 167 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 66 667 / 125 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 770 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 682 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 593 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 416 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -579 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Весна СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 900 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ольховик д. | 20 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Борец СНТ | 30 м² | 7,3 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 20 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Весна СНТ | 30 м² | 4,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 20 м² | 6,6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Весна СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 26.08.2025 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 17.09.2025 | 1 900 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 24м2 из бруса, утеплен, расположен в. Снт Мечта Талдомского района Московской. Области. Участок ровный, правильной. Формы. Ворота автоматические откатные, место для парковки. Два парника, колодец с. Питьевой водой (есть лабораторное. Заключение), утепленная бытовка, хозблок, туалет. В доме новая печь. Мебель (кухня, диван) и холодильник оставляем.