Дмитровское ш., 18 км от МКАД
Некрасовский пгт, Дмитровский гор. округ
Дом 35 м², участок 2 сот., кирпич.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 06.07.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈439 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 26 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается Доля») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); газ — центральный; отопление — газовый котёл.
До ст. Катуар ≈0,6 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6539
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 438 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Некрасовский пгт | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Некрасовский пгт | 11 сот. | 6 100 000 | 554 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Некрасовский пгт | 6,2 сот. | 6 550 000 | 1 056 452 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Некрасовский пгт | 7 сот. | 7 500 000 | 1 071 429 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Некрасовский пгт | 5 сот. | 5 850 000 | 1 170 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Некрасовский пгт | 16 сот. | 5 500 000 | 343 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Некрасовский пгт | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Некрасовский пгт | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Некрасовский пгт | 4 сот. | 3 500 000 | 875 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Некрасовский пгт | 6,3 сот. | 1 900 000 | 301 587 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 364 / 109 375 / 172 000 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается Доля») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается Доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | 30 м² | 2,2 сот. | 3 990 000 | 133 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 42 м² | 2 сот. | 2 590 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.1 км | 32 м² | 2 сот. | 3 500 000 | 109 375 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.8 км | Поярково д. | 33 м² | 1 сот. | 870 000 | 26 364 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Красная Горка д. | 39 м² | 2,8 сот. | 5 999 999 | 153 846 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Поярково д. | 30 м² | 1 сот. | 1 190 000 | 39 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Вешки пос. | 32 м² | 1 сот. | 3 499 000 | 109 344 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Ивакино-1 ОНТ | 25 м² | 3 сот. | 4 300 000 | 172 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Подрезово СНТ | 42,9 м² | 3 сот. | 4 700 000 | 109 557 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 07.09.2025 | 1 990 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Доля! В ипотеку купить нельзя! Продается 2/3 доли в доме. В доме всего 5 комнат. З комнаты права пользования определены. На 1 этаже 3 комнаты-они продаются, на 2 этаже 2 комнаты-принадлежат первому собственнику. На 1 этаже кухня и душевая-общего пользования. Коммуникации: центральный газ в доме-отопление -газовый котел. Центральное водоснабжение, водонагреватель электрический. Душевая кабина в доме. Туалет на улице. Развитая инфраструктура. Школа, детские сады, магазины в пешей доступности. Поселок находится в экологически чистом районе. В окружении леса. Земельный участок 2/3 доли от 3 соток.