Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Дубна г., Дубна гор. округ
Дача 50 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 19.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈506 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 3,54 млн → дом −40 тыс. ₽, −800 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 45 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Дубна ≈1,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6536
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 505 682 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 540 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −40 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −800 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 8 800 000 | 880 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 8 500 000 | 1 062 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 13,4 сот. | 10 000 000 | 746 269 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Труд СНТ | 5,5 сот. | 2 700 000 | 490 909 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 57 031 / 70 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 964 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 816 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 668 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 371 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 604 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Репка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 110 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 52 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 38 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Дубна СТ | 64 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 51 562 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Восход СНТ | 40 м² | 4,4 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Репка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаeтcя дaчa в чeрте г. Дубна, Сhт "Весна". Отличное расположение участка ( крайний к лесу, отсутствуют проблемы с парковкой, с доставкой и. Т. Д.). Сам участок poвный, пpямoугольной формы, площадью 7 соток, частично огорожен забором. Нa учaстке paспoлoжeн небольшой кирпичный домик (50 м2), хозблок, две тeплицы. Электричество подведено. На участке растут яблони, малина, смородина и другие плодово-ягодные насаждения. Документы готовы к сделке.