Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Кочергино СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 40 м², участок 7,7 сот., дерево, 2005 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 70 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 969 тыс. → дом ≈731 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈812 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 40 %.
Коммуникации: колодец; септик (по описанию); отопление — нет; в описании: печь.
До ст. пл. 128 км ≈9,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6530
Рейтинг 63/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 79 % | 33.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 34 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 969 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 731 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кочергино м. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Блюз СНТ | 8 сот. | 940 000 | 117 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Блюз СНТ | 6 сот. | 799 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Блюз СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пограничник СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Блюз СНТ | 22 сот. | 3 100 000 | 140 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 78 261 / 122 826 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 857 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 812 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Блюз СНТ | 37 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 105 405 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Блюз СНТ | 46 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 78 261 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дальний СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Калининец-2 СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Муравей СНТ | 50,9 м² | 7,2 сот. | 1 500 000 | 29 470 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Жуково пос. | 39,4 м² | 7,8 сот. | 4 000 000 | 101 523 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дорожник-1 СНТ | 42 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Спорт СНТ | 46 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 122 826 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Кортис СНТ | 45 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 177 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Хоругвино д. | 50 м² | 8,5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок с садовым домом, гаражом и надворными пристройками в Солнечногорском районе Московской области. Участок сухой, ровный, прямоугольной формы, расположен на краю СНТ, без соседей с восточной стороны, с выходом к лесу и к истокам реки Клязьма. Красивое, спокойное место, рядом грибной лес. Участок в собственности более 30 лет, активно использовался с августа 2005 по август 2021 года. На клумбах большие многолетние цветущие растения (лилейники, хосты, гортенезии, рудбекия, калина Бульденеж, сирень), ягодные кустарники (малина, смородина, клубника, крыжовник, жимолость) и плодовые деревья (яблони, груши, сливы, вишни). Клумбы оформлены большими гранитными валунами (около 40 штук). На участке есть небольшой водоём с карасями и водяными лилиями. Площадь земельного участка 7,65 соток. Категория: земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства. Дом летний, без утепления, с мансардой, общей площадью 40 кв.м., по пректу "Крепыш 2М ЛК" от компании Зодчий был построен в августе 2005 года. Прихожая 8 кв.м, комната 11 кв.м, мансарда 12 кв.м. Позднее к дому были пристроены веранда и гараж 22 кв.м (ямы в гараже нет). Дача использовалась исключительно в тёплый период года, с середины мая по конец октября. СНТ находится среди большого лесного массива. В шаговой доступности два водоёма. В СНТ есть охрана, на въезде - ворота. Соседи проживают круглый год. Удаленность участка от Зеленограда - 26 км, от ЦКАД - 18 км, от МКАД 45 км. В 11 км въезд на трассу М-11 (новая Ленинградка), в 15 км Ленинградское шоссе. В 6 км от СНТ автобусная остановка до Зеленограда, ж/д ст. Крюково. От Хоругвино до СНТ сделан новый участок асфальтовой дороги. Адрес: Московская область, Солнечногорский район, урочище Кочергино, СНТ Кочергино, участок 72. Можно приехать самостоятельно и оценить местоположение участка, окрестности и посмотреть на постройки на участке "через забор". Просьба не звонить мне по телефону а писать сообщения. Мне неудобно разговаривать, поэтому я просто не смогу ответить на звонок. Прошу это принять. Точные координаты участка в Яндекс.Карты для проезда на просмотр: 56.158686, 37.184045 Дача продаётся целиком, как есть: с мебелью, предметами интельера, бытовой техникой, садовым инвентарём, дровами, строительными материалами и прочими полезными на даче вещами. Дополнительная информация: Межевание участков было проведено, когда оформляли приватизацию. В летней кухне (фиолетово-голубое строение) есть дровяная печь, ванна и умывальник, поступление воды в них сделано из бочки, установленной на чердаке. В дом заведено 4 киловатта. Электричество (8,25 руб за киловатт, расход по счетчику), вода из колодца (совместный с соседом), туалет на улице, в хозяйственной постройке отопление дровяное. Взносы СНТ - 4100 рублей в квартал. В доме нет печи и вода в дом не заведена. В СНТ нет централизованной канализации, но можно завести в дом воду из колодца и выкопать на участке септик. До СНТ общественный транспорт не ходит.