Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Губастово д., Коломенский гор. округ
Дом 47,4 м², участок 17 сот., газоблок.
Цена 2,95 млн ₽, поднимали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 892 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 58 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈948 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль −208 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Пески ≈1,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №653
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 892 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 058 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 418 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губастово д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восход СНТ | 16 сот. | 960 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губастово д. | 19 сот. | 600 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пески СНТ | 6 сот. | 2 462 400 | 410 400 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 4 сот. | 280 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губастово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 948 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 000 / 78 704 / 84 257 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 856 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 653 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 247 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -208 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Губастово д. | 50 м² | 17 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новоселки д. | 54 м² | 15 сот. | 4 250 000 | 78 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 45,1 м² | 9,7 сот. | 3 800 000 | 84 257 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 950 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 950 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2321731. Продаётся дом отличный вариант для комфортной жизни за городом! Возможна Прописка! Дом построен из газосиликата материал обеспечивает хорошую теплоизоляцию и комфортный микроклимат в любое время года. Крыша четырёхскатная, фундамент ленточный (глубина 60 см). Установлены пластиковые окна Пвх. Коммуникации уже подведены: газ проведён и подключён, электричество мощностью 15 квт. Счётчики размещены на столбе. Участок ровный идеален для обустройства сада, огорода или зоны отдыха. По периметру частично выполнен бетонный фундамент под забор, также установлены столбы осталось завершить монтаж ограждения. Удобная асфальтовая дорога ведёт прямо к дому проезд доступен в любое время года. Развитая инфраструктура рядом: детский сад в шаговой доступности; автобусная остановка "Воскресенск Коломна" (маршрут 36) 10 минут пешком; ЖД-станция "Пески"; магазины: "Красное & Белое", "Дикси", "Магнит"; фельдшерский пункт. Характеристика земельного участка: Общая площадь земельного участка 1700 м2. Участок находится в собственности физического лица на основании договора купли-продажи земельного участка 164/17. Категория земель земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования ЗУ: для ведения личного подсобного хозяйства. В наличии градостроительная документация: Гпзу. Технические условия(газ, электричество и водоотведение). Описание: Предлагаем Вашему вниманию ровный участок с удобным подъездом с двух сторон, обеспеченным асфальтовой дорогой, что создает отличные условия для застройки. На территории участка расположен: одноэтажный дом площадью 47,4 м2, построенный из газосиликата, который установлен на надежном ленточном фундаменте глубиной 60 см. Крыша имеет вальмовую четырехскатную конструкцию, что открывает возможности для обустройства мансардного этажа. В доме установлены пластиковые окна Пвх, что обеспечивает отличную тепло- и звукоизоляцию. На объекте проведены все необходимые коммуникации: действующий газ (достаточно просто подключить), а также электричество мощностью 10 квт (счетчик установлен на столбе, в дом не заведено). По периметру участка залит бетонный фундамент под забор, частично установлены столбы, что позволяет быстро завершить обустройство территории. Звоните расскажу подробнее и организую показ!