Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дача 60 м², участок 4,5 сот., брус.
Цена 2,13 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈341 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 1,53 млн → дом ≈597 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Дубна ≈2,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6526
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 87 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 340 746 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 533 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 12,2 сот. | 3 900 000 | 319 672 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 48 000 / 91 489 |
| цена объекта | 2 130 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 810 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 453 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 330 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 962 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 048 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 50 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Берег СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Репка СНТ | 61,9 м² | 6 сот. | 7 950 000 | 128 433 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 50 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Весна СНТ | 42 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 47 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 91 489 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Молодогвардеец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 390 000 (−60 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 230 000 (−160 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 130 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 130 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок 4,5 сотки в Снт Весна. На участке построен двухэтажный дом 5х6, первый этаж из бруса, второй каркасно-щитовой. К дому отдельно пристраивалась терасса. Также отдельно есть хозблок с сараем. На участок проведено электричество: в дом и в хозблок. Вода в дом не заведена. 2 теплицы из поликарбоната, колодец. Участок огорожен забором: спереди проф лист, между соседями металлическая сетка. Из насаждений: яблони, груши, сливы, черная смородина, крыжовник, клубника, жимолость, малина, ежевика, гортензии, пионы, хризантемы. 1 собственник. Продажа без посредников.