Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Политехник СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 327 тыс. → дом ≈273 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 18 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −554 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Власово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6524
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 430 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 327 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 273 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 640 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сорокино СНТ | 5,7 сот. | 350 000 | 61 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сорокино СНТ | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сорокино СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сорокино СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир СНТ | 9,5 сот. | 850 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир СНТ | 19 сот. | 990 000 | 52 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сорокино СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 692 / 22 607 / 43 077 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 570 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 492 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 256 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -554 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | 75,1 м² | 6,3 сот. | 1 490 000 | 19 840 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Универсал-3 СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 38 824 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Бекерон СНТ | 70 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Маяк СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 33 721 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Долгие Пруды СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 17 692 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Кузьмино-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 590 000 | 22 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Запрудня пгт | 65 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 43 077 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Фронтовик СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Аванс до 15.07! Продается дача на участке 6 соток. Дом каркасный требует ремонта, фундамент ленточный. На участок заведен летний водопровод, в дом электричество, камин для отопления. В 3 минутах есть магазин, автобусная остановка, автобусы ходят до Власово к каждой электричке. Участок огорожен забором. На участке ели, сосны и плодовые деревья. Под материнский капитал, сертификаты не подходит!