Дмитровское ш., 31 км от МКАД
Подосинки д., Дмитровский гор. округ
Дом 53 м², участок 10 сот., бревно, 2007 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 25.04.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 66 %
Земля рядом ≈145 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 70 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈960 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — магистральный.
До ст. Морозки ≈1 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6522
Рейтинг 42/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 943 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подосинки д. | 6,8 сот. | 1 552 500 | 228 309 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 13,8 сот. | 1 658 400 | 120 174 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки пос. | 7,5 сот. | 1 134 000 | 151 200 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки д. | 9,3 сот. | 1 674 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки пос. | 14 сот. | 1 999 999 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки пос. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки пос. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 240 / 103 636 / 160 714 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Морозки СНТ | 49,6 м² | 6 сот. | 6 250 000 | 126 008 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Горки Лайф КП | 55 м² | 6,9 сот. | 4 450 000 | 80 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Игнатово КП | 54,1 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 70 240 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Деденево пгт | 51 м² | 12 сот. | 17 000 000 | 333 333 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Подосинки пос. | 58,5 м² | 5 сот. | 6 990 000 | 119 487 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сазонки д. | 50,4 м² | 8 сот. | 8 100 000 | 160 714 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Морозки СНТ | 46 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 108 696 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сазонки д. | 51 м² | 7,8 сот. | 4 300 000 | 84 314 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Селевкино д. | 55 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 103 636 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Минтяжстроевец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 19.11.2025 | 3 750 000 (−250 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть дома с земельным участком 10 соток, все коммуникации заведены в дом( магистральный газ, центральное водоснабжение, электричество). Участок ровный прямоугольной формы. Дом находится в деревне Подосинки, асфальт с груглогодичным подъездом, зимой чистится. Деревня жилая, все соседи живут постоянно, вся инфраструктура в шаговой доступности. Рядом с домом прекрасный залив и канал имени Москвы, а также горнолыжные курорты Сорочаны, парк Волен. До ЖД станции 10 мин ходьбы.