Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Аист СНТ, Раменский гор. округ
Дом 53,1 м², участок 9 сот., каркас.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 01.06.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 58 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 931 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 147 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 165 тыс.
Ремонт ≈962 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,19 млн / целевая ≈7,37 млн / пессимист. ≈6,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,08 млн ₽, маржа 47 %, ROI 89 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. Радуга ≈2,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №652
Рейтинг 69/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 52 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 931 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 019 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 023 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Аист СНТ | 19 сот. | 2 100 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аист СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аист СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старая Мельница-3 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая Мельница-3 дп | 7,2 сот. | 970 000 | 134 722 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Раменье СНТ | 5,4 сот. | 4 500 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старая мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 962 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 147 059 / 165 208 / 170 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 779 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 369 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 550 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 080 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 89 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Ромашково-2 КП | 49,8 м² | 6 сот. | 3 126 000 | 62 771 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Москворечье дп | 50 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Рыболово СНТ | 51 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 147 059 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Рыболово СНТ | 48 м² | 8 сот. | 7 930 000 | 165 208 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 03.06.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136037084 Представляем уютную дачу площадью 53 м2 на просторном участке 9 соток, расположенную всего в 50 минутах езды от Москвы! Это идеальное место для тех, кто ценит комфортный отдых на природе и легкую доступность к столице. На участке расположен прочный каркасный домик, летняя кухня с уютной верандой и три комнаты, предлагающие достаточно места для размещения всей семьи или гостей. Для удобства имеется хоз-блок. Ухоженый участок, утопает в зелени и окружен живописным лесом, создавая атмосферу уединения и спокойствия. Залитое парковочное место обеспечивает комфортное размещение автомобиля. Особую изюминку участку придают высаженные молодые ели. Прекрасная транспортная доступность гарантирована благодаря быстрому выезду на ЦКАД и Новорязанское шоссе. Коммуникации: электричество и летний водопровод. Эта дача прекрасное предложение для тех, кто ищет свой уголок спокойствия, с быстрым доступом к столице. Окажем помощь с одобрением ипотеки! По всем интересующим вопросам, звоните или пишите.