Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1 млн → дом ≈1,95 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 6 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,16 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина, газ.
До ст. Запрудня ≈3,7 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6514
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Надежда СНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 11,8 сот. | 1 220 000 | 103 390 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Прикунье СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Запрудня пгт | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 4 600 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудня пгт | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 500 / 46 285 / 76 923 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 160 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 952 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 744 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 328 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 079 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Запрудня пгт | 100 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 29 900 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Геркулес СНТ | 100 м² | 11 сот. | 550 000 | 5 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Танино д. | 123,5 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 51 822 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Танино д. | 123,5 м² | 15 сот. | 6 300 000 | 51 012 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Новоникольское с. | 121 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 24 380 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Строитель СНТ | 82,1 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 46 285 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Вербилки пгт | 117 м² | 15 сот. | 9 000 000 | 76 923 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Взлет СНТ | 75 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Опал СНТ | 125 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом после пожара, гараж целый остался, можно жить в гараже, обшить вагонкой, есть электричество, вода собственная скважина, газ в доме, подъезд асфальт, тихий спокойный место, в участке растёт декоративная дерево очень красивое, за уборку после пожара могу скинуть 250тр, лучше пишите, телефон не беру собой.