Егорьевское ш., 50 км от МКАД
Росток-1 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 143 м², участок 6 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 18.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 81/100 · уверенность 66 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 626 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 73 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈2,56 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,24 млн / целевая ≈9,22 млн / пессимист. ≈8,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,13 млн ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Гжель ≈0,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №650
Рейтинг 81/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 252 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Речицы с. | 6,3 сот. | 629 000 | 99 841 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 5,6 сот. | 609 890 | 108 909 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 5,4 сот. | 578 900 | 107 204 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 5,5 сот. | 649 000 | 118 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 5,6 сот. | 578 900 | 103 375 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 6 сот. | 668 000 | 111 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 6,2 сот. | 615 000 | 99 194 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Речицы с. | 7 сот. | 800 400 | 114 343 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Речицы с. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Речицы с. | 10,9 сот. | 3 900 000 | 357 798 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 143 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 857 / 74 233 / 75 385 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 243 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 731 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 219 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 126 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Росток-3 СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 130 м² | 6 сот. | 9 800 000 | 75 385 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Бахтеево д. да: «ванные» + «отделка» | 140 м² | 6 сот. | 10 200 000 | 72 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Новое Григорово КП да: «санузел» + «отделку» | 146,7 м² | 5,5 сот. | 10 890 000 | 74 233 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 06.08.2026 | 2 950 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140034410 Оригинальный дачный дом в СНТ Росток-1 Гжельского с/п Раменского г/щ, 2 этажа, 143 кв.м., участок - 6 сот, находится в удовлетворительном состоянии. На участке только дом и плодовые насаждения. Дом отделан по кругу стеклянным витражом, окна деревянные, отопление печное, вода летний водопровод, электричество 15 КВт. Подъезд практически до дома асфальтированный. Материал стен - брус, кровля металлический лист, фундамент бетонный, имеется кирпичный цокольный этаж с гаражом. На первом этаже уютная баня с парилкой. Дом полностью готов к заселению. Хорошая инфраструктура района. В непосредственной близости школа (1 км.), детские сады, сетевые магазины, объекты быта. В 800-х метрах станция Гжель Шатурского направления. Если Вам нравится активный отдых - в шаговой доступности каскад Гжельских карьеров с чистейшей водой и настоящий лес. Остались вопросы! Звоните!