Дмитровское ш., 43 км от МКАД
имени Горячкина СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 80 м², участок 6,5 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 24.03.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 64 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 881 тыс. → дом ≈319 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,71 млн / пессимист. ≈3,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈781 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Драчёво ≈2,2 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6487
Рейтинг 73/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 26.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 881 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 319 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 988 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | имени Горячкина СНТ | 6 сот. | 705 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | имени Горячкина СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ближнево д. | 8 сот. | 4 020 000 | 502 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ярово д. | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ближнево д. | 10,7 сот. | 3 210 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Драчево д. | 25 сот. | 4 050 000 | 162 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ближнево д. | 8,2 сот. | 4 110 000 | 501 220 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ближнево д. | 6,9 сот. | 1 835 630 | 266 033 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 369 / 51 754 / 83 236 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 126 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 920 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 713 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 301 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 781 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Имени Мичурина СНТ | 85,3 м² | 5,5 сот. | 7 100 000 | 83 236 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Мичуринец СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 46 512 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Родник СНТ | 68,4 м² | 6,5 сот. | 3 300 000 | 48 246 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Плоцкий Луг ТСН | 92,2 м² | 8,3 сот. | 2 800 000 | 30 369 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Гагат СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 82 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Яхрома Ривер дп | 72 м² | 6,4 сот. | 2 600 000 | 36 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ярово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Земляки КП | 76 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Нерощино д. | 88 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Энергия-1 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 41 528 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 30.04.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.06.2025 | 2 099 000 (−101 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 1 800 000 (−299 000) | история площадки |
| 14.08.2025 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.11.2025 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом в садовом товариществе, 60 км от Москвы по Дмитровскому ш. Есть электричество, летний водопровод, плодовые деревья и кустарники! Подъезд круглогодичный как на машине, так и на общественном транспорте (электричка до Дмитрова, далее ходит автобус до самого Снт), охрана круглый год! Вокруг лес, соседи только с двух сторон! Участок поднят и удобрен, сухой! Вода сходит быстро, земля чернозём. Межевание сделано! Расположение очень хорошее! Дому требуется Капитальный Ремонт! Или Под Снос! Все подробности по телефону! Риелторов прошу не беспокоить меня, в услугах не нуждаюсь! Торга нет, цена ниже рынка!