Дмитровское ш., 41 км от МКАД
Дзержинец-83 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 36,1 м², участок 6,1 сот., бревно, 1990 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 22.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 73 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈622 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −565 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Икша ≈4,5 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №6485
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 19 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 039 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 961 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 321 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Селевкино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Морозово д. | 9 сот. | 1 620 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Селевкино д. | 8,5 сот. | 1 530 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Селевкино д. | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Морозово д. | 15 сот. | 2 550 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Морозово д. | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Морозово д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Морозово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Морозово СНТ | 8,5 сот. | 1 275 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 622 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 333 / 93 611 / 109 375 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 259 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 096 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 933 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 607 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -565 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Нерощино д. | 35,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 98 592 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мелихово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чайка-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Северный Берег дп | 36 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 138 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Строитель СНТ | 40 м² | 7,6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Салют СНТ | 32 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дзержинец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Некрасовский пгт | 40 м² | 4 сот. | 4 999 000 | 124 975 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Подосинки пос. | 27 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ "Дзержинец-83", от МКАДа по Дмитровскому шоссе 42 км до участка. Продается участок 6.11 сот. с двумя домами: 1 дом 6х6 построен 1990 г.: на ленточном фундаменте деревянно-каменный, 1этаж: терраса + 2 комнаты; 2 этаж: комната + подсобные помещения; есть погреб и чердак. 2 дом 31,8 м2 построен 2012 г.: на ленточном фундаменте брусовой дом с имитацией бревна, летняя веранда, 1 этаж: кухня, комната, установлена печь. На участке: заведена летняя вода, плодовые деревья, кустарники, гортензии, цветы, заезд на 2 машины. Продажа свободная, 1 собственник, с 1993 года в одной семье, документы оформлены и подойдут для ипотеки. СНТ расположен в лесу, рядом есть Илюшино озеро, удобный заезд, рядом ЦКАД, при желании возможно круглогодичное проживание.