Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Смирновские Дачи СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 44,5 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 297 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 45 тыс.–171 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈690 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −334 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; в описании: печь, колодец.
До ст. Лебзино ≈4,3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6484
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 143 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 720 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 297 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 703 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 270 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Смирновские Дачи СНТ | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Смирновские Дачи СНТ | 12 сот. | 1 080 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лебзино д. | 14,5 сот. | 800 000 | 55 172 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лебзино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Людятино д. | 13,7 сот. | 345 000 | 25 182 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Щит СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 17,1 сот. | 1 250 000 | 73 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 12 сот. | 800 668 | 66 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 690 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 944 / 50 000 / 171 429 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 570 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 313 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 056 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -334 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.1 км | Северный пгт | 44,5 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 44 944 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Дубна СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | 31,5 м² | 12 сот. | 5 400 000 | 171 429 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом дача полностью готовый к проживанию. Закрытое Снт "Смирновская дача", находится в окружении леса, 3 км от города Талдом. Участок 10 соток огорожен забором. Дом блочный, общая площадь 45 кв. М, крыша металлочерепица, окна стеклопакеты. Внутренняя отделка вагонка. В доме имеется душ, сан. Узел, кондиционер, необходимая для проживания техника (холодильник, микроволновая печь и др.) подсобное помещение, погреб. Также на участке колодец, септик, хозблок. Электричество 15 кВ. На участке высажены взрослые плодовые деревья, кустарники, цветы. Подъезд круглогодичный, Снт охраняемое, дорога к Снт Асфальтированная. Многие соседи проживают круглогодично. Очень тихое и живописное место. Все необходимые для постоянного проживания Магазины, Аптеки, Поликлиника, Спортивный комплекс находятся в 3 км от Снт в городе Талдом. Кадастровый номер: 30:01:0040301:0113.