Дмитровское ш., 56 км от МКАД
Аметист СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 36 м², участок 11,5 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽, поднимали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 01.04.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 11,5 сот. = 974 тыс. → дом ≈226 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −399 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — по границе.
До ст. Орудьево ≈11,8 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6483
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.8 |
| участок | 5 | 68 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 722 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 974 000 ₽ (11,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 226 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Полесье СНТ | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аметист СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецово д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раздолье СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Раздолье СНТ | 26 сот. | 1 600 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тимоново с. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тимоново с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Носково д. | 12 сот. | 999 999 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Якоть с. | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 44 324 / 55 556 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 551 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 473 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 396 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 241 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Вишенка СНТ | 38 м² | 9,7 сот. | 1 495 000 | 39 342 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дзержинец СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишенка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Технолог СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 48 649 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вороново СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дзержинец СНТ | 30 м² | 8,8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Факел СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Маяк-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 299 000 | 32 475 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Каскад СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 30 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2024 | 1 000 000 | история площадки |
| 11.07.2024 | 1 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровный, имеются плодовые деревья и кустарники, летний водопровод по границе участка, электричество по границе участка, дом без внутренней отделки. Возможен торг.