Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Электрик СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 37,6 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,79 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 31.08.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 545 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈552 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −668 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Орудьево ≈5,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6482
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 856 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 245 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Меридиан СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 552 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 47 300 / 55 556 |
| цена объекта | 1 795 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 525 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 763 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 587 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -667 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Технолог СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 48 649 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дзержинец СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Войсковая Часть 63708 СНТ | 37 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 102 703 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Каскад СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Молоко СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Чайка-2 ТСН | 41 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 42 683 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Литейщик СНТ | 45,7 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 45 952 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мосгорархив СНТ | 33,7 м² | 6,2 сот. | 3 550 000 | 105 341 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Якоть СНТ | 33,4 м² | 6 сот. | 1 520 000 | 45 509 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Поречье СНТ | 36 м² | 6,1 сот. | 1 850 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 13.09.2025 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.11.2025 | 1 890 000 (−60 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 840 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 795 000 (−45 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 795 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача из бревна, на ленточном фундаменте 37.6 кв. М. На участке 6 соток. На участке есть отапливаемый хозблок 21.7 кв. М. Душ тоже отапливаемый с подогревом воды(дровяная печь). Электричество, летний водопровод, колодец( 6 колец), парковка(два машиноместа). Участок прилегает к лесу(есть возможность расширится). Рядом реки: Якоть и Ветелка, за забором смешанный лес. Тихое, уютное место идеально подходящее для качественного отдыха! Спокойные приветливые соседи.