Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Иваньково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 120 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 04.09.2024.
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 264 тыс. → дом ≈3,24 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 52 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,7 млн / целевая ≈6,03 млн / пессимист. ≈5,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈85 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Власово ≈24,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6478
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 369 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 264 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 236 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Иваньково д. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Иваньково д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Иваньково д. | 12 сот. | 549 999 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Иваньково д. | 18 сот. | 900 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Иваньково д. | 9 сот. | 220 000 | 24 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Иваньково д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иваньковское СНТ | 8 сот. | 380 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иваньковское СНТ | 9,2 сот. | 150 000 | 16 304 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Иваньковское СНТ | 28 сот. | 900 000 | 32 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Иваньковское СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 948 / 55 833 / 55 833 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 365 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 85 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Ясниково д. да: «ванной» + «тёплые полы» | 120 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 55 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Приозерье-2 ТСН да: «ванной» + «тёплые полы» | 120 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 55 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Солнечная Поляна КП да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 115,5 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 51 948 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лесная Капель дп да: «ванной» + «ламинат» | 128 м² | 9,5 сот. | 8 200 000 | 64 062 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 14.06.2025 | 4 400 000 (+400 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 3 500 000 (−900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 120кв на участке баня, гараж на две машины( можно даже грузовую), сарай! Дом в очень хорошем состоянии! Продаётся за ненадобностью. Есть возможность постоянной прописки! 100км от мкада по ярославскому шоссе! Остальная интересующая Вас информация по телефону!