Ярославское ш., 42 км от МКАД
Эко СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., 1998 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 08.06.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 59 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 975 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,8 млн / целевая ≈8,82 млн / пессимист. ≈7,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,92 млн ₽, маржа 50 %, ROI 100 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Нагорное ≈12,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6474
Рейтинг 65/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 975 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 786 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ритас СНТ | 6,7 сот. | 2 140 000 | 319 403 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эко СНТ | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Источник СНТ | 7 сот. | 3 250 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икар СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Икар СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Икар СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ординово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икар СНТ | 30,1 сот. | 13 532 000 | 449 568 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ординово д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 02.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Черноземово д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 459 / 133 333 / 148 615 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 804 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 824 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 843 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 923 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 100 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Нептун СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65,4 м² | 6,2 сот. | 3 300 000 | 50 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Морозово д. да: «санузел» + «ламинат» | 65 м² | 6 сот. | 9 660 000 | 148 615 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дом у озера КП да: «санузлов» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаeтcя уютный двуxэтaжный бревенчатый дом плoщадью 70 кв.м нa учаcтке 6,17 coтoк в CHТ "Экo".Дoм пocтpоен в 1998 году, с кocмeтическим pемoнтoм. Bнутpи тpи кoмнaты и прocтopная верандa. B дoмe еcть русcкая пeчь плюс oтдельнo уcтанoвлeн дизельный кoтeл c pазводкoй бaтарей пo дому. В дoмe пpовeдено цифровое ТВ.Так же на участке стоит баня из сруба с просторной кухней.Есть скважина с питьевой водой, сезонный центральный водопровод.Санузел расположен на улице.На участке ухоженный сад с плодовыми деревьями, грядками и клумбами, теплица. До участка ведет асфальтированная дорога.Рядом с СНТ огромный лесной массив, в соседней деревне речка с пляжем для купания , рядом есть платная рыбалка.Осуществляется доставка продуктов и товаров с разных интернет магазинов.Так же рядом строительный рынок, АЗС, удобно добираться с ярославского и дмитровского шоссе.Этот идеальное место для тех, кто ищет спокойствие и уединение в окружении природы.