Дмитровское ш., 29 км от МКАД
Дружба-3 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 65 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 29.09.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 66 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,42 млн / пессимист. ≈3,04 млн → от пессимистичной прибыль −535 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — нет; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Икша ≈1,7 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6473
Рейтинг 42/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 249 744 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 498 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 302 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 031 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Березка-2 СНТ | 7,4 сот. | 2 200 000 | 297 297 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 7,6 сот. | 1 900 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 6 сот. | 3 305 500 | 550 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 7,3 сот. | 1 822 500 | 249 658 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-4 СНТ | 6 сот. | 1 584 670 | 264 112 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Репечиха СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Репечиха СНТ | 5,7 сот. | 1 190 000 | 208 772 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Икша пгт | 6,3 сот. | 1 582 500 | 251 190 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 400 / 73 171 / 104 478 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 806 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 616 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 425 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 045 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -535 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Березка-2 СНТ | 72 м² | 5,4 сот. | 2 950 000 | 40 972 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Икша пгт | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лесная поляна СНТ | 63 м² | 5,2 сот. | 5 500 000 | 87 302 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Волгуша СНТ | 62 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 613 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Строитель-2 СНТ | 49,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 73 171 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Минтяжстроевец СНТ | 62,5 м² | 7,1 сот. | 1 900 000 | 30 400 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Морозовский уезд КП | 56,6 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 159 011 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Союз СНТ | 67 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 104 478 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Морозки д. | 52,3 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 86 042 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Голубые Ели СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 22.10.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Мы собственники! Документы все есть, все проверено и прозрачно! Продаётся дом с участком. Дом 2-х этажный на первом этаже кухня, зал и 2 комнаты. На втором одна комната и чердак. Участок ровный. На участке имеется гостевой домик(можно использовать как большой сарай)и подсобка. В Подсобке в 2015 была выкопана яма под туалет. (заполнена на половину, надо выкачивать)Отопления нет. Электричество есть. Вода круглый год! Скважина не нужна! Дорога хорошая, зимой чистят. На въезде в Снт автоматические ворота. Соседи хорошие, очень тихие. Рядом с домом выход в лес. Рядом магазины, Дикси и Магнит. Ж/д станция. Канал имени Москвы. Отличное Тихое место.