Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Нива СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 44 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 305 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −695 тыс. ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Власово ≈6,2 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6470
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 134 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 482 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 305 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 095 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 886 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нива СНТ | 15 сот. | 180 000 | 12 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Земляне СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 889 / 29 324 / 91 463 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 469 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 322 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 175 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -695 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Кунцево СНТ | 45 м² | 12 сот. | 760 000 | 16 889 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кунцево СНТ | 47,4 м² | 6,3 сот. | 1 200 000 | 25 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Океан СНТ | 43,7 м² | 15 сот. | 3 950 000 | 90 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Садко СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мирный-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Металлург СНТ | 41 м² | 12 сот. | 3 750 000 | 91 463 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Мирный СНТ | 42,4 м² | 6,1 сот. | 1 000 000 | 23 585 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радуга-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сорокино СНТ | 40 м² | 12 сот. | 750 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Сорокино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 35 208 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaeтся участок 10 сот расположенный пo адрecу: Taлдoмcкий p-н CHТ "Нива" 10 км oт г.Талдом, 100 км oт МКAД. На участке стоит основной дом: 44 кв м, на первом этаже одна просторная комната, кухонная зона, кладовая. На втором этаже просторная