Дмитровское ш., 38 км от МКАД
Солнышко СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 54 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.03.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 53 %
Земля ≈297 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,38 млн → дом ≈121 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 36 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −523 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 128 км ≈3,4 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6469
Рейтинг 41/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 297 359 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 379 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 241 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Безверхово д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Безверхово д. | 34,3 сот. | 12 344 400 | 359 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Безверхово д. | 38,2 сот. | 11 355 575 | 297 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Безверхово д. | 29,4 сот. | 11 919 150 | 405 413 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Безверхово д. | 26,9 сот. | 6 862 050 | 255 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Безверхово д. | 45,5 сот. | 18 443 700 | 405 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Безверхово д. | 42,6 сот. | 15 336 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Безверхово д. | 21,5 сот. | 6 399 225 | 297 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лизинком ССПК | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Безверхово д. | 28 сот. | 14 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 696 / 66 799 / 97 087 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 353 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 185 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 018 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -523 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Металлист СНТ | 54 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Овсянниково д. | 56 м² | 6,5 сот. | 1 999 000 | 35 696 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Росинка СНТ | 51,5 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 97 087 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Шелепаново д. | 42 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 59 524 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 554547. ДАЧА! В потрясающе красивом месте СНТ Солнышко д. Безверхово. На участке 8 соток - 2х этажный дом с мебелью, летний душ с водонагревателем, хозблок, парник. Садовые деревья и кустарники. Участок покошен и с нетерпением ждёт новых хозяев! Показ по предварительной договорённости. Не упустите возможность приобрести кусочек летней сказки) Объект 554547