Дмитровское ш., 82 км от МКАД
Вербилки пгт, Талдомский гор. округ
Дом 45 м², участок 13,5 сот., дерево, 1952 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 13,5 сот. = 429 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −802 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — центральное.
До ст. Вербилки ≈0,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6467
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 86 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 766 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 429 000 ₽ (13,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 071 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 022 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Красная Пресня СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сосна на Дубне ДНТ | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новоникольское с. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Труд СНТ | 14,7 сот. | 600 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 311 / 58 996 / 99 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 654 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 521 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 389 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 123 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -802 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вербилки пгт | 41,3 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 52 058 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Вербилки пгт | 45,5 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 65 934 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вербилки пгт | 50 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 41 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вербилки пгт | 50 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Марьино д. | 45 м² | 9,5 сот. | 1 499 000 | 33 311 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кушки д. | 38 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 47 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Марьино СНТ | 45 м² | 9,3 сот. | 1 499 996 | 33 333 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Вербилки пгт | 50 м² | 9 сот. | 4 950 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Новоникольское с. | 39 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 75 641 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Вербилки пгт | 53 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 73 585 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 04.04.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный , ровный и квадратный участок с домом в котором временно можно жить, от платформы Вербилки 5 мин. пешком. Развитая инфраструктура, банк, пятерочка, аптека и другие магазины в пешей доступности. В доме три спальни, большая пристроенная терасса с ней 60 м, кухня, русская работающая печка, туалет в доме. На участке сарай, туалет, душ . Один взрослый собственник, договор дарения 2014г. от родителей к сыну, никто не зарегистрирован . Без обременений.