Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Волгарь СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 60 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽, поднимали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 19.09.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 582 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Мельдино ≈2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6454
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 703 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 582 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 968 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Волгарь СНТ | 13 сот. | 130 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольховик-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольховик д. | 17,7 сот. | 3 950 000 | 223 164 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховик-2 СНТ | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховик СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховик СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольховик СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Соврыбфлот СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 37 192 / 74 074 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 264 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 811 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 556 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Былина СНТ | 62 м² | 9,7 сот. | 2 300 000 | 37 097 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мельдино д. | 55 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Весна СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 2 130 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дружба СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 288 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Заречье СНТ | 54 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дружба СНТ | 64 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Берег СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Молодогвардеец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2025 | 1 750 000 | история площадки |
| 26.09.2025 | 1 950 000 (+200 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 550 000 (+600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день, продам дачу, состояние как на фото, один взрослый собственник, все вопросы по телефону. Торг уместен.