Дмитровское ш., 41 км от МКАД
Кузьминки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 115 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 83/100 · уверенность 62 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,19 млн / целевая ≈10,97 млн / пессимист. ≈9,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,41 млн ₽, маржа 56 %, ROI 125 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 62 км ≈0,9 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6450
Рейтинг 83/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 380 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 020 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 870 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кузьминки д. | 9 сот. | 990 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузьминки д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пузино д. | 15 сот. | 999 990 | 66 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пузино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пузино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузьминки СНТ | 8,1 сот. | 999 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пузино д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Станции Костино пос. | 7 сот. | 700 050 | 100 007 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Исток СНП | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 103 232 / 138 889 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 193 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 583 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 974 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 414 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 125 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Горки д. (Костинское с/п) | 120 м² | 16 сот. | 9 000 000 | 75 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Щетнево д. | 118 м² | 21 сот. | 8 650 000 | 73 305 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Башлаево д. | 110 м² | 23,2 сот. | 7 900 000 | 71 818 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сергейково д. | 120 м² | 10 сот. | 13 000 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лавровки-Парк КП | 107 м² | 13 сот. | 10 500 000 | 98 131 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дмитровское полесье КП | 108 м² | 16,5 сот. | 13 950 000 | 129 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Изумрудный КП | 108 м² | 16,4 сот. | 15 000 000 | 138 889 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лавровки д. | 125 м² | 15 сот. | 15 900 000 | 127 200 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лавровки-Парк КП | 125 м² | 15,4 сот. | 15 900 000 | 127 200 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лесная Поляна СНТ | 130 м² | 16 сот. | 5 000 000 | 38 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом из бревна-кирпича площадью 115 м2. Расположен на участке 16 соток с категорией Ижс. Дом построен, нужен косметический ремонт. На участке растут деревья, создающие приятную тень и атмосферу уединения. До участка ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный подъезд. Санузел находится на улице. Электричество подключено. Отличный вариант для тех, кто ищет спокойствие и близость к природе.