Дмитровское ш., 50 км от МКАД
А-108 51-й км, Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 61 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 695 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 44 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,07 млн / целевая ≈5,47 млн / пессимист. ≈4,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,13 млн ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Каналстрой ≈8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6442
Рейтинг 57/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 26 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 695 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 805 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | А-108 51-й км | 6,2 сот. | 680 000 | 109 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | А-108 51-й км | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зверково д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зверково д. | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зверково д. | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | А-108 51-й км | 20 сот. | 3 250 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зверково д. | 7,1 сот. | 900 000 | 126 761 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зверково д. | 12,3 сот. | 1 400 000 | 113 821 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | А-108 52-й км | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зверково д. | 7,4 сот. | 900 000 | 121 622 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 597 / 74 973 / 97 403 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 073 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 769 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 466 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 133 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Дорожник СНТ да: «с/у» + «отделка» | 85,9 м² | 6 сот. | 3 745 000 | 43 597 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | да: «санузел» + «отделка» | 88 м² | 6 сот. | 5 745 000 | 65 284 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горшково КП да: «ванная» + «отделке» | 77,7 м² | 6,6 сот. | 5 290 000 | 68 082 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горшково КП да: «санузел» + «отделка» | 85 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 135 294 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | да: «ванные» + «отделка» | 79,4 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 81 864 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | да: «ванная» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Первомайское СНТ да: «сан.узел» + «мебелью» | 77 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 97 403 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Кончинино д. да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 5,4 сот. | 7 190 000 | 95 867 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Орудьево с. да: «с/у» + «тёплые полы» | 74,5 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 92 617 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 12.04.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю не достроены дом 8*11, осталось только крышу поставить, на пояс весь материал есть, есть колодец под септик, свет есть 15кв. Газ проходит рядом, вся инфраструктура шаговой доступности. Срочно. Торг.