Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Рогачево СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., 2006 год.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,62 млн; первая цена 1,62 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 245 тыс. → дом ≈955 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль −444 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Запрудня ≈21,2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6440
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 245 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 955 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Рогачево СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Станкин-1 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Трехсвятское с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Трехсвятское с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Трехсвятское с. | 9,4 сот. | 235 250 | 25 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Трехсвятское с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Александрово д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Софрыгино д. | 12 сот. | 799 000 | 66 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Софрыгино д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 34 400 / 80 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 376 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -444 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Станкин-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 720 000 | 34 400 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Рогачево с. | 50 м² | 5 сот. | 2 399 000 | 47 980 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Рогачево с. | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лутьково д. | 50,2 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 133 466 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Фестивальный СНТ | 50 м² | 6 сот. | 650 000 | 13 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Андрианково д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Покровское с. | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Рогачево с. | 49 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 51 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Станкин-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Лужайка СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 850 000 | 17 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 620 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 1 520 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 500 000 (−20 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 470 000 (−30 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 410 000 (−60 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 370 000 (−40 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 1 300 000 (−70 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.06.2026 | 1 300 000 (+50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 350 000 (+50 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СРОЧНО Продается дача 6 соток, 90 км от Москвы по Дмитровскому/Рогачевскому ш., СНТ "Рогачево". СНТ находится в тихом, лесном массиве, рядом река Сестра, от поселка Рогачево 18 км, села Трехсвятское -3 км. В СНТ 3 въездных шлагбаума, работающих от пульта. Участок ровный, забор с 2х сторон. На участке дом 5м*6м., 2 этажа, пристройка с кладовой, туалетом, душем с водоснабжением. В душевой и на кухне отдельные водонагреватели. Вода - скважина 12 м. Печь- булерьян. Отдельно стоящая беседка 9 кв.м. с подведенным электричеством. На участке стоит отдельный домик под снос. Документы в порядке, дача готова к продаже, задолжностей по оплате нет. Торг ВОЗМОЖЕН!