Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Горицы д., Дмитровский гор. округ
Дом 70 м², участок 20 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,55 млн / целевая ≈4,09 млн / пессимист. ≈3,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈127 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. имени Барсученко ≈17,1 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6438
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 155 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 217 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 383 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 757 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горицы д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 5 сот. | 499 000 | 99 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бунятино д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бунятино д. | 7,3 сот. | 1 300 000 | 178 082 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунятино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунятино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Курьково д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 429 / 65 314 / 200 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 546 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 319 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 091 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 637 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 127 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Хвостово д. | 70 м² | 25,5 сот. | 3 200 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Василево пос. | 70 м² | 15 сот. | 5 800 000 | 82 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ащерино СНТ | 70 м² | 10 сот. | 1 850 000 | 26 429 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Савельево д. | 70 м² | 20 сот. | 10 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 6.1 км | Арбузово пос. | 68,2 м² | 17 сот. | 2 900 000 | 42 522 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Юрьево д. | 70 м² | 16,7 сот. | 14 000 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Савельево д. | 68,5 м² | 23 сот. | 10 500 000 | 153 285 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бунятино д. | 60 м² | 15 сот. | 8 350 000 | 139 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Василево пос. | 62,8 м² | 11 сот. | 2 200 000 | 35 032 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Василево пос. | 62,8 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 47 771 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 999 000 | история площадки |
| 13.07.2026 | 2 600 000 (−399 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже два дома на участком 20 соток. Можно использовать как дачу или жить круглый год. Один дом с печкой, теплый. Другой летний без отопления. Газ планируют проводить, труба в 300 метрах от деревни. Вода от водонапорной башни, проложена на участке для полива. На участке растут плодовые деревья, кусты смородины, малины, крыжовника. Недалеко водоем для купания и летнего отдыха. Один собственник. Звоните, подробнее расскажем!