Дмитровское ш., 30 км от МКАД
Подосинки д., Дмитровский гор. округ
Дача 49,5 м², участок 4,7 сот., брус.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 644 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈790 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈26 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: баня, скважина.
До ст. Морозки ≈0,9 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6434
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 6 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 644 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 706 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 465 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подосинки д. | 7,2 сот. | 940 000 | 130 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки д. | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки д. | 15 сот. | 2 704 000 | 180 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки д. | 6,5 сот. | 710 000 | 109 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки д. | 7,6 сот. | 1 900 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки д. | 10,4 сот. | 1 414 400 | 136 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки д. | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 790 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 73 171 / 126 000 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 341 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 26 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Голубые Ели СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Строитель-2 СНТ | 49,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 73 171 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Мелихово КП | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Минтяжстроевец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Речник СНТ | 50,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 59 524 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Союз СНТ | 50 м² | 5,6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Трудовая пос. | 50 м² | 5,2 сот. | 6 300 000 | 126 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Минтяжстроевец СНТ | 45,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 54 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Морозово Парк КП | 45,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 87 719 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дружба-5 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 67 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 350 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная летняя дача по адресу: д. Подосинки, с/о Кузяевский Дмитровского р-на Московской области. Отличное место для летнего отдыха. На участке 4,7 соток, расположен 2-х этажный дом- 49,5 кв. М., с/у, хозблок, баня. Дом каркасно-щитовой, утеплен-50мм, фундамент- ленточный, окна- деревянные. В доме 3 комнаты, кухня, веранда. Земельный участок- вид разрешенного использования: Ижс. Коммуникации: вода- скважина 36 м., электричество 5 Квт. Участок сухой, огорожен. Есть плодово-ягодные насаждения. Газ по границе участка, подъезд круглогодичный. Дача находится в 40 км от Мкад, в 19 км от г Дмитров. Спешите записаться на просмотр! Хороших объектов осталось не так много! Оперативно покажем!