Дмитровское ш., 55 км от МКАД
Якоть СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 53 м², участок 5 сот., пенобетон.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 683 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,79 млн ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Орудьево ≈6,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6430
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 683 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 317 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 717 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Якоть СНТ | 4,5 сот. | 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Якоть СНТ | 5,3 сот. | 1 299 999 | 245 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Якоть СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Прудцы д. | 9 сот. | 5 300 000 | 588 889 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Прудцы д. | 12 сот. | 3 900 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Прудцы д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Жестылево с. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Жестылево с. | 44,2 сот. | 800 000 | 18 100 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 980 / 45 455 / 55 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 153 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 045 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 788 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Простор СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Трансмаш-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 849 000 | 36 980 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Юность СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 816 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Березовец СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 48 958 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Взлет СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 099 000 | 22 896 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Щетнево д. | 60 м² | 6 сот. | 790 000 | 13 167 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 18.1 км | Дружба-5 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Простор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Пчелка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Авиатор СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Два Дома! Состояние заезжай и живи. Реальному покупателю хороший торг. Сделан косметический ремонт. Чисто, без лишнего хлама и запахов старья и предыдущих жильцов! Уютная летняя дача в окружении леса где поют соловьи. На даче построены двухэтажный жилой дом из пеноблока, гостевой домик из бревна (можно переделать в баню), хозблок с туалетом, беседка, парник, мангал с дровником, колодец. Один взрослый собственник. В собственности более 10 лет. Вся сумма в договоре. Если вы видите это объявление, значит дача еще в продаже. Торг только при осмотре.