Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Северный пгт, Талдомский гор. округ
Дача 44,5 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 16.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 400 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈790 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −109 %, ROI −52 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Талдом-Савёловский ≈6,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6425
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 955 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Северный пгт | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Северный пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юркино д. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Северный СНТ | 12 сот. | 320 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Юркино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Северный СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Юркино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Северный СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Юркино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Юркино д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 790 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 978 / 33 750 / 44 944 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 491 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 416 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 342 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 193 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 297 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −109 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.1 км | Смирновские Дачи СНТ | 44,5 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 44 944 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Северный пгт | 48 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 27 083 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Политехник СНТ | 45 м² | 5,7 сот. | 899 000 | 19 978 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Воргаш д. | 45 м² | 14 сот. | 1 990 000 | 44 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Бельское д. | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Химик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Политехник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Волхонка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Восход СНТ | 48 м² | 9,5 сот. | 1 300 000 | 27 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Бельское д. | 40 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 73 750 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135911522 Продается дача, с участком 10 соток, М. О. Талдомский район. Д. Высочки, Снт Смирновские дачи. Тихое и спокойное место для отдыха и проживания. Характеристики: Участок: 10 соток, огорожен (рабица). Дом: блочный -44,5 кв. М., Свет 15 квт заведен в дом, душ, сан. Узел, подсобное помещение, погреб. Год постройки: 2014. Кадастровый номер участка: 50:01:0040301:113. Кадастровый номер дома: 50:01:0040301:408. На участке: 2 хозблока, колодец 6 колец + септик. Плодовые деревья, цветы. Снт охраняемое, дорога асфальт-грунт. О месте: Рядом смешанный лес и пруд, спокойные соседи. Чистый свежий воздух. Вся необходимая инфраструктура находится в г. Талдом: магазины, аптеки, школы, спортивный комплекс, поликлиника и транспорт.