Дмитровское ш., 63 км от МКАД
Говейново д., Дмитровский гор. округ
Дача 30 м², участок 6,1 сот.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 348 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. Соревнование ≈10,6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6424
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.4 |
| участок | 5 | 19 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 348 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 852 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Говейново д. | 16,5 сот. | 1 300 000 | 78 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яхрома СНТ | 11 сот. | 599 000 | 54 455 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Куликово с. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лужайка СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Луговой пос. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Куликово с. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Березка-5 СНТ | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Березка-5 СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Куликово с. | 11,1 сот. | 1 100 000 | 99 099 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Куликово с. | 6,8 сот. | 800 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 57 916 / 70 988 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 587 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 508 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 428 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 000 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Александрово д. | 30 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Радуга-7 СНТ | 30 м² | 7,3 сот. | 2 050 000 | 68 333 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Прогресс-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 68 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Говейново д. | 24 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Дружба-6 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Топаз СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лужайка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 350 000 | 14 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Запрудня пгт | 27,4 м² | 5 сот. | 750 000 | 27 372 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Прогресс-2 СНТ | 32,4 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 70 988 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Салют-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 830 000 | 27 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 6,1 сотка с летним домиком 30 кв. Продаётся С Мебелью, Техникой И С Урожаем. Участок граничит с лесом, своя калитка, родник с питьевой водой 50 метров. Скважина для полива. Хозблок, теплица, дачный туалет, летний душ, камин. Торг реальному покупателю.