Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Думино СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 126 м², участок 10,9 сот., дерево, 2021 год.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈69 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈2,52 млн, покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈230 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 68 км ≈10,1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6420
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 8.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 8.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.9 |
| участок | 5 | 63 % | 4.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 749 000 ₽ (10,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Думино СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 126 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 635 / 35 455 / 52 419 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 969 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 771 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 175 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 230 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 120 м² | 9 сот. | 16 500 000 | 137 500 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Думино СНТ | 150 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Бешенково д. | 134 м² | 15 сот. | 3 200 000 | 23 881 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дмитровское СНТ | 110 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Вельские Дали СНТ | 130 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 23 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Соснинские дачи СНТ | 135 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 51 852 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Металлург СНТ | 126 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 20 635 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Кузнецово д. | 119,8 м² | 12 сот. | 4 450 000 | 37 145 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Восход СНТ | 126 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 28 175 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Совхоза Буденновец пос. | 124 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 52 419 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок большой прямоугольный, огорожен забором. Дом в запущенном состоянии, но фундамент очень качественный и сруб настоящий в хорошем состоянии, в доме можно прописаться. тк он Жилой по документам! Крыша не течет. ТОРГ!