Дмитровское ш., 61 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 42 м², участок 8 сот., кирпич, 1993 год.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 66 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 690 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 87 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈674 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Костино ≈1,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6410
Рейтинг 38/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 690 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 960 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Пузино д. | 15 сот. | 999 990 | 66 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пузино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пузино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пузино д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузьминки д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузьминки д. | 9 сот. | 990 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станции Костино пос. | 7 сот. | 700 050 | 100 007 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Экспортер СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кузьминки СНТ | 8,1 сот. | 999 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 735 / 96 760 / 117 949 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 583 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 125 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 666 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 673 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Старожелтиково д. | 39 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 117 949 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новожелтиково д. | 38 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 113 158 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новожелтиково д. | 49 м² | 10 сот. | 4 250 000 | 86 735 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Новинки д. | 48,6 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 52 469 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Старожелтиково д. | 54 м² | 9,6 сот. | 5 000 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Старожелтиково д. | 54 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 87 037 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Новинки д. | 54 м² | 8 сот. | 5 450 000 | 100 926 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 60 км от мкад по дмитровскому шоссе, вокруг леса, озера, пруды, грибы и ягоды, рыбалка