Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Полесье ДНП, Раменский гор. округ
Дом 56 м², участок 10 сот., дерево, 2026 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 68 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 588 тыс. → дом ≈2,41 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль −632 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Шкинь ≈10,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №641
Рейтинг 13/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 832 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 588 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 407 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 982 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лысцево д. | 7,7 сот. | 450 000 | 58 442 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полесье ДНП | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лысцево д. | 11,5 сот. | 860 000 | 74 783 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лысцево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лысцево д. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лысцево д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лысцево д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лысцево д. | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Лысцево д. | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лысцево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 65 833 / 94 444 |
| цена объекта | 2 995 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 545 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 792 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 602 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -631 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лысцево д. | 55 м² | 14 сот. | 2 150 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Степановское с. | 54 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 57 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 57 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Беспятово д. | 58 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Сетовка пос. | 51,1 м² | 9,4 сот. | 3 700 000 | 72 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Надежда СНТ | 50 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Сапроново-2 СНТ | 61 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 31 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Свистягино д. | 50 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новое Давыдово КП | 54 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 129 444 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Чистые Пруды дп | 60 м² | 10,5 сот. | 3 950 000 | 65 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 995 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 995 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 56м2 на 7 сотках - 67км от МКАД, от собственника (не застройщик и не ИП) Возможна прописка. НЕ подходит под семейную ипотеку Дом для круглогодичного проживания, построен по проекту. В строительстве использовались качественные заводские СИП-панели и сухой строганный пиломатериал Часть фотографий в объявлении - визуализация возможного интерьера ПАРАМЕТРЫ ДОМА: 10*5,6м (56 м2), высота 2,8м 20 свай 108/4/3000мм Пол, внешние стены и кровля собраны из СИП-панелей 174мм (дом очень теплый) Фасад и кровля: материалы ТЕХНОНИКОЛЬ Крыша спроектирована с возможностью обустройства эксплуатируемой открытой террасы Стеклопакеты 50мм с теплой дистанционной рамкой, мультифункциональным энергосбережением, защитой от солнца и ударопрочным стеклом. Фасад три окна 200*120см, в спальни 150*120см Входная дверь с терморазрывом, надежными замками, стеклянной вставкой и порогом из нержавеющей стали. Над входом ударопрочный козырек Внутри свободное пространство без финишной отделки в стиле LOFT, выставлены надежные каркасы перегородок под удобное зонирование. Вы можете сохранить деревянную фактуру в стиле лофт или выполнить отделку под свой вкус: стены достаточно покрасить, а для скрытого монтажа электрики - обшить гипсокартоном либо вагонкой УЧАСТОК: МО, Раменский район, ДНП Полесье, ул. Музыкальная 7 соток, 2232м. Участок сухой, ровный, расположен на возвышенности Установлены откатные ворота шириной 4,5 м Электричество: 15 кВт, 380В Интернет: оптика с бесплатным подключением Платежи в ДНП: всего 2тр в год, без доп. сборов В следующем году газификация примыкающей деревни ИНФРАСТРУКТУРА: 67км от МКАД (1 час на машине). Рядом автобусная остановка. Ближайшие города: Бронницы, Воскресенск, Коломна Круглогодичный асфальтированный подъезд, последние 300м - асфальтовая крошка. Въезд в ДНП через шлагбаум, дороги в зимний период очищаются Улица тупиковая. Вокруг постоянно живут соседи Рядом отсутствуют крупные склады и военные объекты Смешанный лес и озера расположены в шаговой доступности На съезде супермаркет Верный, Wildberries, Ozon, стр. рынок и автозаправка. Школа в 7 км ТЕКУЩИЕ РАБОТЫ: По договоренности могу взять на себя чистовую отделку, прокладку инженерных систем и работы по благоустройству территории ЗВОНИТЕ - расскажу о строительстве и договоримся о просмотре