Дмитровское ш., 27 км от МКАД
Игнатово с., Дмитровский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 65 %
Земля ≈180 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,08 млн → дом ≈2,22 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 53 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,82 млн / целевая ≈6,14 млн / пессимист. ≈5,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,41 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Икша ≈1,3 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6404
Рейтинг 67/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 29.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 72 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 180 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 080 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 220 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гурбан СНТ | 8,6 сот. | 1 290 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гурбан СНТ | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 15 сот. | 2 950 000 | 196 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 8,3 сот. | 1 494 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 30 сот. | 11 500 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 11,7 сот. | 3 300 000 | 282 051 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 13,8 сот. | 1 658 400 | 120 174 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 14,5 сот. | 2 900 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 870 / 95 775 / 148 615 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 819 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 478 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 137 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 455 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 410 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Северные Холмы КП да: «санузел» + «ремонтом» | 71 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 95 775 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дом у озера КП да: «санузлов» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Морозки СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 66,2 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 52 870 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Морозово д. да: «санузел» + «ламинат» | 65 м² | 6 сот. | 9 660 000 | 148 615 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ульянки д. да: «ванная» + «мебель» | 67 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 86 567 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагаю участок в Снт с развитой инфраструктурой: зимой дороги чистят, многие живут круглый год, автоматические въездные ворота. Участок прямоугольной формы, сухой, имеется небольшой уклон. Участок ухожен, растут плодовые деревья, малина, кустарники, клубника, много цветов. Коммуникации: электричество, летний водопровод. На участке расположен дом из бруса, отделан вагонкой, печное отопление, 3 спальни. Также имеется лентяя кухня: душевая кабина, подведен водопровод, бойлер, холодильник. Туалет отдельно на улице, 2 хоз. Блока, теплица. Вся мебель остается. В пешей доступности магазин "Пятёрочка", Ozon, WB, Аптека, всем известный картинг "Маяк" через дорогу, в 5 мин. Езды кафешка на берегу р. Катешка, конный клуб "Говест", до пляжа 15 мин. На машине (возможно арендовать катамараны), недалеко Пчелинское озеро (летом купаются), лес. До ж/д ст. Икша/Морозки ходит автобус 47 по расписанию, время в пути 15 мин. Автобусная остановка в 10 мин. Ходьбы. Все справки и документы для сделки предоставим, полная стоимость в договоре, 1 взрослый собственник.