Дмитровское ш., 49 км от МКАД
Спиридово д., Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 24.07.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 55 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,47 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–337 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈318 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Каналстрой ≈3,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6397
Рейтинг 43/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 126 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 335 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 465 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Спиридово д. | 29 сот. | 14 800 000 | 510 345 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Спиридово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Спиридово д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наука-Торф СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наука-Торф СНТ | 13,4 сот. | 1 200 000 | 89 552 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кончинино д. | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кончинино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кончинино д. | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кончинино д. | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кончинино д. | 11 сот. | 1 999 843 | 181 804 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 86 342 / 337 103 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 623 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 161 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 318 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | А-108 54-й км | 47,4 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 58 017 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Орбита СНТ | 50 м² | 12 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Продинторговец СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 50,4 м² | 13 сот. | 16 990 000 | 337 103 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Настасьино д. | 55 м² | 13 сот. | 5 900 000 | 107 273 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 54 м² | 8 сот. | 9 650 000 | 178 704 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Малые Дубровки д. | 41 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 54,6 м² | 9,9 сот. | 12 999 999 | 238 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Татищево пос. | 53,2 м² | 10 сот. | 5 250 000 | 98 684 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Березовец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 07.09.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.11.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.11.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 390 000 (−110 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 3 350 000 (−40 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаётcя жилой дом 50 кв. М. На участке 12 сoток, нaходящийcя пo aдресу: д. Cпиpидoвo. Дмитровский район. Kaтегория земeль: земли наcеленных пунктов. Вид разрешeннoго использoвания: Лпх. Кoммуникaции: элeктричествo 15 квт, водa колодец, газ в деревне есть. Техусловия ранее подавали, но не подвели газ. Дом бревенчатый, огоpoжeн зaбoрoм ( рабица), фундaмент ленточный. В цоколе гараж. 1-эт.: кухня, комната., хоз помещение. 2-эт.: мансарда большая комната. Участок имеет уклон, На участке Плодово- ягодные деревья, кустарники, цветы. Отличный вариант для постоянного проживания, удобный круглогодичный подъезд.