Дмитровское ш., 64 км от МКАД
Зверобой СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 20 м², участок 10 сот., брус.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 05.08.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 48 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 310 тыс. → дом ≈540 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,13 млн / целевая ≈1,02 млн / пессимист. ≈904 тыс. → от пессимистичной прибыль −118 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Вербилки ≈10,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6394
Рейтинг 17/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 310 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 540 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Побережье СНТ | 7,9 сот. | 180 000 | 22 785 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жаворонок СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Утро СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Утро СНТ | 10 сот. | 340 000 | 34 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Утро СНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Школьник СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Школьник СНТ | 10 сот. | 299 999 | 30 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран-3 СНТ | 8 сот. | 280 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран-3 СНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 46 200 / 60 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 130 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 074 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 017 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 904 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -118 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Маяк-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Вишенка СНТ | 25 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Агрос СТ | 25 м² | 8 сот. | 1 155 000 | 46 200 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2025 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок 10 соток с домом в Подмосковье (Снт "Зверобой", дер. Тимошкино). Прямая продажа от собственника без посредников. Местоположение: Московская область, Дмитровский район, с/пос. Якотское, вблизи д. Тимошкино, Снт "Зверобой", участок 18. Участок приватизирован, оформлен в собственность: категория земель: сельскохозяйственного назначения, площадь: 10 соток (1001 м2), с зарегистрированным нежилым строением площадью 19,5 м2. Что есть на участке: Брусовой домик 4×4 м с кирпичной печкой-каменкой, террасой и навесом можно жить. Летняя кухня с дровяной печкой, газовой плитой и обеденной зоной. Металлический сарай (примерно 2×5 м ГОСТ), Колодец с водяной станцией и водопроводом по всему участку, Электричество разведено в дом, кухню и хозпостройки, Теплица, Плодовые деревья и кустарники (участок обрабатывался и улучшался). Состояние построек старенькие, участок требует небольшого ухода, но пригоден для проживания сразу. Цена: 850 000 Р. Оформление за счёт покупателя. Возможен вступительный взнос в Снт (разовое требование). Все текущие платежи по поселку оплачены продавцом серьезные вложения с моей стороны.