Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Талдом г., Талдомский гор. округ
Дом 75 м², участок 7,7 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 07.07.2024.
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 657 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −829 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. Талдом-Савёловский ≈0,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6393
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 34 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 268 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 657 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 643 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 907 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 12,7 сот. | 2 000 000 | 157 480 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 26 сот. | 5 000 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12,6 сот. | 2 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,5 сот. | 1 800 000 | 211 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 370 566 | 37 057 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 11,2 сот. | 2 700 000 | 241 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 28 сот. | 3 250 000 | 116 071 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 875 / 50 000 / 101 852 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 158 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 000 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 842 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 526 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -829 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | 80,2 м² | 11 сот. | 8 500 000 | 105 985 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Григорово д. | 80 м² | 11 сот. | 4 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 60 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 58 м² | 4 сот. | 2 100 000 | 36 207 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Дубровки д. | 90 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Здоровье СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 34 875 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Содружество СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 54 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 54 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 50 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Пановка д. | 70 м² | 11 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2024 | 3 300 000 | история площадки |
| 20.10.2024 | 3 000 150 (−299 850) | история площадки |
| 23.07.2025 | 2 950 000 (−50 150) | история площадки |
| 03.03.2026 | 2 700 000 (−250 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 300 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок. Дом под Реконструкцию. На участке 8 сот с городскими коммуникациями: Свет; Вода; Газ в доме проект от 2008 года. Можно врезаться в городскую Канализацию. Межевание участка есть. Дом старый Уже Разобран. Все коммуникации подключаются в процессе строительства, на все уже есть лицевые счета. Один собственник. Без обременений.