Дмитровское ш., 79 км от МКАД
ТМЗ СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 66 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 167 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −2,23 млн ₽, маржа −219 %, ROI −69 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Власово ≈7,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6386
Рейтинг 19/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 916 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 167 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 833 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мирный-2 СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Каскад СТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маяк СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каскад СТ | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 280 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Владыкино СНТ | 10 сот. | 100 000 | 10 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Медик-2 СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Владыкино СНТ | 9,5 сот. | 460 000 | 48 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 600 / 25 316 / 44 600 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 211 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 148 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 020 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 230 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −219 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мирный-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 70 833 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Океан-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Радуга-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ягодное СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 2 230 000 | 44 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Швейник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кунцево СНТ | 47,4 м² | 6,3 сот. | 1 200 000 | 25 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сокольники СНТ | 50 м² | 6 сот. | 780 000 | 15 600 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Энтузиаст СНТ | 50 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Садко СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Журавушка СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 290 000 | 24 340 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 300 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается прекрасный дом на участке 6 соток. О Доме. Тёплый дом со всеми удобствами, 2 этажа с мебелью и техникой, для Круглогодичного Проживания. В доме электрические радиаторы и печка-камин. Дом поставлен на ленточном фундаменте, сделан водоотвод. Также на территории участка находится баня. Баня также утеплена и имеется комната для гостей. Хозблок и теплица также расположены на участке. Имеются плодовые деревья: груша, слива, вишня, кусты черной смородины. Участок максимально близко расположен к лесу, правильной формы, сухой. Дом брус 100*100. Баня брус 200*200. Минвата утеплитель пятерка. Коммуникации: Вода центральная+ колодец утепленный, отопление радиаторами и печкой-камином, газовые баллоны для приготовления еды, кабельный интернет. Документы. Свободная продажа, 1 взрослый собственник более 5 лет, Без обременений, никто не прописан, Быстрый Выход На Сделку. При въезде в Снт автоматические ворота. Рядом магазин, детская площадка, автобусная остановка. В пешей доступности лес. С Савеловского вокзала едет электричка до ж/д Власово, далее ходит автобус до Снт. Есть доставка продуктов из Пятерочки!