Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Тополек СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 122,5 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,27 млн; первая цена 2,27 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 53 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 535 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 20 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈2,35 млн, покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈5,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6385
Рейтинг 28/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 65 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 618 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 535 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 515 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тополек СНТ | 7,2 сот. | 120 000 | 16 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тополек СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тополек СНТ | 11 сот. | 590 000 | 53 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тополек СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Серебренниково д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Григорово д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Григорово д. | 20 сот. | 999 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Григорово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Григорово д. | 18 сот. | 850 000 | 47 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 122,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 350 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 29 338 / 33 333 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 420 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 078 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 736 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 356 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.3 км | Строитель СНТ | 136 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 29 338 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Океан СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Красные Всходы СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 270 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 050 000 (−220 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный кирпичный дом площадью 122 кв. М., построенный в 2002 году. Дом расположен на участке 12 соток в Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. В доме два этажа с шестью комнатами, выполнен косметический ремонт. На первом этаже расположена просторная гостиная с камином, создающая теплую и комфортную обстановку. Также имеется терраса или веранда, где можно наслаждаться свежим воздухом. Для водоснабжения используется колодец, а отопление обеспечивается камином. Транспортная доступность обеспечена железнодорожной станцией поблизости. Дом готов к проживанию, что делает его отличным местом для отдыха и проживания.