Дмитровское ш., 51 км от МКАД
Лесная Поляна-3 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 25 м², участок 13 сот.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 23.01.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 894 тыс. → дом ≈56 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −288 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 68 км ≈8,5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6383
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 16.2 |
| торг | 5 | 33 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.8 |
| участок | 5 | 82 % | 6.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 894 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 56 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 240 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Думино СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Андреянцево д. | 8,5 сот. | 999 860 | 117 631 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 833 / 50 406 / 62 500 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 211 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 148 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 020 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -287 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Пыхино д. | 25 м² | 12 сот. | 1 290 000 | 51 600 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вишенка СНТ | 25 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Пальчино СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Царевское д. | 24 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Хомяково с. | 25 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 180 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Новинки д. | 24 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 83 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Камелия СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 1 190 000 | 47 600 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Васьково д. | 24 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Культура-1 СНТ | 24,6 м² | 11 сот. | 1 250 000 | 50 813 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Мыловар СНТ | 24 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.01.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Представьте себе уголок настоящей русской природы! Маленький летний домик на участке в 12,8 соток в Снт "Лесная Поляна-3" в живописном лесу. Домик площадью 25 м2 состоит из 2-х комнат: на первом этаже кухня, гостиная, на втором мансарда. Участок украшен декоративным прудом, плодовыми деревьями и кустарниками. На границе участков родник. На территории: гараж-ракушка, теплица и хозблок для хранения инструментов. Перед участком роскошный лес с грибами и ягодами, а в шаговой доступности пруд и колодцы с чистейшей питьевой водой. В нескольких минутах езды Жестылевское водохранилище. В соседнем селе Якоть есть магазин, медпункт и церковь. Территория Снт охраняется, огорожена забором и оборудована автоматическими воротами. Для детей есть современная игровая площадка. Это место уникально здесь, среди лесистых холмов, находится самая высокая точка Московской возвышенности, а рядом течет живописная река Веля. Участок с прозрачной историей: один взрослый собственник, никаких обременений и долгов. Возможна помощь в одобрении ипотеки. Код пользователя: 66631. Номер в базе: 7683556.