Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Лебяжье ТСН, Раменский гор. округ
Дом 35 м², участок 8,4 сот., щитовой.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 27.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,95 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 56 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −388 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — нет; отопление — нет.
До ст. Загорново ≈7,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №638
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 44 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 4.2 |
| участок | 5 | 40 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 244 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 044 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 946 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лебяжье ТСН | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сосны СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лебяжье ТСН | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Газовик СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полет СНТ | 6,2 сот. | 850 000 | 137 097 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ежик-3 СНТ | 14 сот. | 1 697 000 | 121 214 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ежик-3 СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белозериха д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ежик-3 СНТ | 10 сот. | 1 897 777 | 189 778 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белозериха д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 83 333 / 152 800 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 442 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 098 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -387 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Заречье-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ранет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маяковский ТСН | 45,4 м² | 11,6 сот. | 6 200 000 | 136 564 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Борисово СНТ | 26,7 м² | 7,3 сот. | 1 897 000 | 71 049 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Парус СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Кузнецово д. | 25 м² | 8,4 сот. | 3 820 000 | 152 800 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Боршева СНТ | 45 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145100535 Агентство недвижимости "Домус" предлагает приобрести дачу в СНТ Лебяжье Раменского района Московской области. Площадь земельного участка 837 кв.м. Кадастровый номер: 50:23:0030320:37 Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для садового участка Электричество 5 кВт. Газ - нет. На участке расположен домик, не являющееся капитальным строением и не требует регистрации. Канализации нет, вода - летний водопровод. Удобное расположение участка, идеально подойдет тем, кто любит тишину. Круглогодичный подъезд, асфальтовая крошка. Местоположение участка располагает благоприятными условиями для спокойной семейной жизни и отдыха на природе. С участка есть собственный выход к пруду. Очень атмосферное место!!! Доброжелательные соседи. Ж/Д станция Раменское, Фабричная Казанского направления 40 минут на автобусах 25,6, 20 мин пешком до остановки автобуса. Инфраструктура: недалеко находятся продовольственные магазина в д. Марково, д.Бояркино, пункт выдачи Ozon, Wildberries, Яндекс маркет. Рядом Москва река и Женский монастырь Казанской иконы Божией Матери. Так же не далеко находится д. Белозериха с красивым и чистым озером Белым, где на ее территории расположилось фермерское хозяйство с сыроварней (всегда можно приобрести свежие и вкусные молочные продукты). Оперативный показ!