Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Приветино СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 65,8 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,99 млн ₽, поднимали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 11.06.2023.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 371 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 23 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Никулки ≈2,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6377
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 371 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 621 025 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 636 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Приветино СНТ | 10,8 сот. | 950 000 | 87 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приветино д. | 27 сот. | 2 500 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приветино д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Купавна СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Труд СНТ | 10,8 сот. | 950 000 | 87 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 216 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 727 / 28 879 / 31 818 |
| цена объекта | 1 992 025 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 693 221 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 781 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 692 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 603 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 425 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 484 221 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Приветино СНТ | 60,2 м² | 6,5 сот. | 3 350 000 | 55 648 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Взлет СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 22 727 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Океан-1 СНТ | 66 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 28 788 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Слава СТ | 66 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 31 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сатурн СНТ | 46,6 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 28 970 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2023 | 1 600 000 | история площадки |
| 09.07.2023 | 1 598 765 (−1 235) | история площадки |
| 06.08.2023 | 1 591 111 (−7 654) | история площадки |
| 06.09.2023 | 1 587 654 (−3 457) | история площадки |
| 12.11.2023 | 1 654 321 (+66 667) | история площадки |
| 12.12.2023 | 1 543 210 (−111 111) | история площадки |
| 13.01.2024 | 1 654 321 (+111 111) | история площадки |
| 24.06.2024 | 1 600 000 (−54 321) | история площадки |
| 25.08.2024 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.09.2024 | 1 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 06.11.2024 | 1 592 024 (−7 976) | история площадки |
| 07.11.2024 | 1 992 024 (+400 000) | история площадки |
| 27.01.2025 | 1 992 025 (+1) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 992 025 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу рядом с посёлком Вербилки. Снт Приветино Летний дом (брус 150×150 обшитый вагонкой) площадью 7×6м (мансарда 7×4м). Высота потолков: первый этаж 2.2м, мансарда 2.0м. Потолок дом (пол мансарды) теплоизоляция 100мм по всей площади. Фундамент ленточно-столбчатый. Дом крепкий, проживёт ещё очень долго. Участок 12, (6+6) соток. Огорожен забором (сетка рабица под пластиком). Яблони, грецкий орех, смородина, облепиха, ежевика. В доме 3 комнаты и кухня, мансарда не разделена. Для отопления и приготовления пищи печь-скандинавка,). На участке: дом, теплица, летний душ туалет. Электричество(проплачено на оба участка подведено на один) чистая вода колодец. Асфальт до Снт до участка грунтовка. Остановка автобуса примерно в 350 метрах, магазин в 500. Показ по предварительной договорённости. Агентства и риелторы- просьба не беспокоить!