Дмитровское ш., 31 км от МКАД
Подосинки пос., Дмитровский гор. округ
Дом 76 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 62 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 758 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 86 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,24 млн / целевая ≈8,31 млн / пессимист. ≈7,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,23 млн ₽, маржа 44 %, ROI 78 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Морозки ≈1,3 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6368
Рейтинг 76/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 19.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 289 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 758 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 342 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 816 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подосинки пос. | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 6,4 сот. | 833 000 | 130 156 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 24 сот. | 3 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 7,5 сот. | 799 000 | 106 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 50 сот. | 8 250 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 11,4 сот. | 1 598 800 | 140 246 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 41 сот. | 8 120 000 | 198 049 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 8 сот. | 1 099 000 | 137 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 14 сот. | 1 999 999 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 250 / 113 253 / 139 062 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 236 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 774 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 312 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 389 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 234 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 78 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Дом у озера КП да: «санузлов» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Деденево пгт да: «санузел» + «отделка» | 80 м² | 6,6 сот. | 6 900 000 | 86 250 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лес КП да: «санузел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 11 125 000 | 139 062 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Северные Холмы КП да: «санузел» + «ремонтом» | 71 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 95 775 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Аусбург дп да: «с/у» + «отделка» | 83 м² | 6 сот. | 9 400 000 | 113 253 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 76 кв. М. С участком 6 соток в 45 км от Мкад в поселке с красивым видом на хвойный лес прям из окна. Стоимость реальная. Дом из сухой строганой доски с вентилируемым фасадом и соблюдением всех технологий. Подъезд к домам идеальный асфальт до участка. Постоянно проживающие соседи. Окна и двери установлены. За 1 месяц оперативно по вашему выбору можем достроить дом и сделать финишную отделку, есть готовые варианты дизайна. Под ключ по договору от 1 млн в зависимости от ваших потребностей. Отделка стены под покраску (цвет на ваш выбор), напольное покрытие ламинат (возможна замена на массив дуба или паркет по вашему желанию). Инженерка, электрика и коммуникации так же разведем по дому. Рядом общеобразовательная школа и детский сад 7 км (10 минут на машине) Частная школа 18 км. Возможно строительство с нуля в соседних поселках в ипотеку. Звоните или пишите расскажу подробности, договоримся на просмотр.