Дмитровское ш., 5 км от МКАД
Грибки д., Мытищи гор. округ
Дом 300 м², участок 1 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 19.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 21 раз).
Рейтинг 88/100 · уверенность 58 %
Земля ≈874 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 874 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 37 тыс.–325 тыс. ₽/м², медиана 138 тыс.
Ремонт ≈5,9 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈39,02 млн / целевая ≈35,11 млн / пессимист. ≈31,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈23,61 млн ₽, маржа 76 %, ROI 311 %.
⚠ ROI 311 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Хлебниково ≈2,1 км по прямой; до МКАД 5 км, на машине ≈9 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6364
Рейтинг 88/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 873 897 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 874 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 125 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 753 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Грибки д. | 18,4 сот. | 33 000 000 | 1 793 478 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоалександрово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 12 сот. | 25 000 000 | 2 083 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Новогрязново д. | 10 сот. | 18 500 000 | 1 850 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Грибки д. | 17 сот. | 25 000 000 | 1 470 588 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Грибки д. | 11 сот. | 16 500 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мичуринец-4 СНТ | 17 сот. | 19 900 000 | 1 170 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Грибки д. | 6 сот. | 18 000 000 | 3 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радуга СНТ | 8 сот. | 5 499 999 | 687 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мичуринец-4 СНТ | 8 сот. | 6 200 000 | 775 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 300 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 5 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 368 / 137 526 / 325 472 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 39 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 37 064 000 ₽ |
| продажа: целевая | 35 114 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 31 212 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 23 612 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 311 % |
| пояснение расчета | ROI 311 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 311 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.7 км | Овсянниково пос. | 287 м² | 1,4 сот. | 44 500 000 | 155 052 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Еремино д. | 332 м² | — | 26 500 000 | 79 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | 286 м² | — | 34 320 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.6 км | 260 м² | — | 49 900 000 | 191 923 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15 км | 213 м² | — | 25 560 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.8 км | Новогорск-7 КП | 212 м² | — | 69 000 000 | 325 472 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Овсянниково пос. | 380 м² | — | 14 200 000 | 37 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | 221 м² | — | 55 200 000 | 249 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 3 999 999 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 999 999 (−2 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Только Дом! Саморазбор и Самовывоз! Без участка! Дом строила финская компания Хонка, кровля натуральная черепица, есть дизайнерский камин!, лестница на 2 эт, стеклянные перила, светильники и люстры! Срочно!