Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1 млн → дом ≈1,99 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 6 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: газ.
До ст. Запрудня ≈3,7 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6363
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 990 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Надежда СНТ | 11,8 сот. | 1 220 000 | 103 390 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 4 600 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Прикунье СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Запрудня пгт | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Запрудня пгт | 10,5 сот. | 1 500 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 500 / 41 142 / 51 822 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 900 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 705 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 510 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 221 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Запрудня пгт | 100 м² | 10 сот. | 2 950 000 | 29 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Геркулес СНТ | 100 м² | 11 сот. | 550 000 | 5 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Танино д. | 123,5 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 51 822 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Танино д. | 123,5 м² | 15 сот. | 6 300 000 | 51 012 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Новоникольское с. | 121 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 24 380 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Строитель СНТ | 82,1 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 46 285 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Взлет СНТ | 75 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Опал СНТ | 125 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный дом 100м2 (стена 550мм) после пожара. Коробка целая, стоит хорошо. Участок 10 соток Ижс. Коммуникации: газ, свет, скважина, септик. Подвал сухой, перекрытие швеллер. Гараж 2 этажа (50м2), утеплённый, вагонка, пригоден для временного проживания. Крыша обрушилась, внутри нужна уборка. Реальному покупателю сделаем большую скидку за вывоз мусора. Дополнительно могу прислать фото после тушения пожара. Документы готовы, подходит под ипотеку. Звоните! Покажу в удобное время.