Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Юрятино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 30 сот., дерево, 1947 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 29.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 68 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,57 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: печь, баня, скважина, колодец, газ.
До ст. Ильинский Погост ≈2,5 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №635
Рейтинг 27/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 511 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 489 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 908 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Юрятино д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Цаплино д. | 14 сот. | 550 000 | 39 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ильинский Погост с. | 5 сот. | 510 000 | 102 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ильинский Погост с. | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ильинский Погост с. | 3 сот. | 499 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Цаплино д. | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ильинский Погост с. | 10 сот. | 749 000 | 74 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Цаплино д. | 13,6 сот. | 700 000 | 51 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ильинский Погост с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Цаплино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 411 / 42 264 / 64 912 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 860 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 717 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 574 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 288 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Юрятино д. | 65 м² | 30 сот. | 3 000 000 | 46 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юрятино д. | 60 м² | 15 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Устьяново д. | 69 м² | 23 сот. | 2 900 000 | 42 029 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Устьяново д. | 57 м² | 18 сот. | 3 700 000 | 64 912 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Старово д. | 67,7 м² | 31 сот. | 2 000 000 | 29 542 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Гридино д. | 60 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Старово д. | 62 м² | 15 сот. | 1 600 000 | 25 806 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Гридино д. | 59,4 м² | 20 сот. | 1 450 000 | 24 411 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Беззубово д. | 57,5 м² | 20 сот. | 3 650 000 | 63 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Старово д. | 60 м² | 25 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В ДЕРЕВНЕ НАЧАЛИ ПРОХОДИТЬ ГАЗ УЖЕ ПРОЛОЖИЛИ ТРУБЫ! Срочно торг!!! Риэлторы мимо!!! Тихая, уютная деревня Тупиковая Высокий участок Имеется двор Баня по чёрному Сарай (в плохом состоянии) Колодец и скважина с отличной питьевой водой. Стоит камин с конфоркой Дом требует ремонта. Собственник. В этом году обещают протянуть Газ. Документы на дом и на землю готовы. ТОРГ в разумных пределах, никто не отменял)