Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Коломенский № 4 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 38,5 м², участок 9,8 сот., дерево, 1985 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,65 млн; первая цена 4,65 млн ₽ от 20.02.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 9,8 сот. = 1,7 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈570 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,8 млн / целевая ≈3,42 млн / пессимист. ≈3,04 млн → от пессимистичной прибыль −78 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Лысцовская ≈3,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №634
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 53 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 699 000 ₽ (9,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 301 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысцево с. | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысцево с. | 7 сот. | 1 220 000 | 174 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 570 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 104 296 / 152 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 803 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 613 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 423 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 042 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -78 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Семибратское д. | 40 м² | 6 сот. | 3 499 999 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 40 м² | 7,2 сот. | 6 100 000 | 152 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 37 м² | 7,2 сот. | 5 450 000 | 147 297 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 40 м² | 7,2 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 40 м² | 14 сот. | 4 850 000 | 121 250 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Коломенский № 4 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ульяновка д. | 34 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Старое Бобренево с. | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 30,7 м² | 6,3 сот. | 2 949 999 | 96 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.02.2026 | 4 650 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 4 000 000 (−650 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 600 000 (−400 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 3 000 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный деревянный (бревно и вагонка) садовый 2-х этажный дом в хорошем состоянии (после косметического ремонта) с изразцовой печью с сухим глубоким погребом (2х2х3). Участок 9,78 сотки (участки 414 и 421). На участке есть скважина, емкость для воды (евро куб), летняя беседка, сарай для инструментов, туалет и душ с подогревом. Фруктовый сад (яблони, груши, алыча, абрикос, лимонник, смородина белая, красная, черная, виноград), грядки оформлены и ухожены. Автобусная остановка 300 м. Хорошие соседи. Река Коломенка 800 м. Удобное расположение от Москвы, автострада М-5, Новорязанское шоссе, 92 км.